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深圳甲级写字楼空置率暂时企稳,四季度或将再次上升

2019-11-08 19:50:53来源:黄山新闻网

杜南新闻见习记者王彭军近日发布了高丽国际办公市场研究所发布的《深圳办公市场第三季度报告》(以下简称《报告》)。报告指出,2019年第三季度深圳甲级写字楼市场净吸纳量表现良好,空置率稳定在21.1%。然而,随着第四季度新供应的逐步完成,空缺率将再次上升,并持续到2020年。

深圳写字楼市场震荡空置率第三季度暂时稳定

报告显示,2019年第三季度,在投资和消费增长的推动下,深圳经济整体保持稳定增长趋势。在这一宏观背景下,深圳甲级写字楼市场出现积极吸收。虽然租金继续轻微下跌,但在低于预期的新供应和正净吸收下,第三季度的空置率保持相对稳定。

与工程处第二季度末的计算相比,目前21.1的空缺率实际上略有上升。今年6月,高力国际在“2019年上半年深圳楼市回顾与展望”会议上指出,深圳甲级写字楼空置率已达到23%。

高力国际发布的2018年上半年深圳房地产市场回顾与展望报告显示,2018年第二季度末,这一数字为13.6%。

办公市场知名研究机构第一太平戴维斯(First Pacific Davis)指出,自2018年第四季度以来,许多金融公司和租船“主房东”大面积撤离,退出深圳办公市场的迹象正在出现。调查结果显示,今年第一季度深圳写字楼市场没有新增供应,但甲级写字楼空置率仍环比上升0.2个百分点。

另一家办公市场研究机构戴德梁行(dtz)发布的深圳写字楼2019年上半年数据也显示,甲级写字楼的净吸纳量较去年同期下降了22.39%,空置率较去年年底上升了0.4个百分点,至16.11%。根据戴德梁行的分析,整体经济环境的下滑趋势已导致写字楼需求回落。对租金扩张和新租金的需求更加谨慎,一些租赁和金融行业出现了大规模的租金撤出。

办公室空置率通常被视为观察一个城市经济活力的重要指标。今年8月,深圳市住房和建设局对全市写字楼市场进行了调查,得出“深圳写字楼市场运行平稳,无风险”的结论。住房和建设局相关负责人表示,深圳写字楼平均空置率约为15%,其中前海区写字楼项目正在逐步竣工,并陆续招商引资。有些项目临时空缺是正常的。

「一般来说,从市区写字楼的供求来看,写字楼空置率在10%-20%之间是健康合理的。目前,深圳写字楼空置率一般在正常范围内。”深圳市住房和建设局认为。

中信证券(Citic Securities)今年1月发表了一篇研究论文,指出写字楼空置率应该得到理性看待。纵观全国,今年以来主要城市甲级办公楼空置率有所上升。高丽国际数据显示,由于整体需求下降和大量新供应进入市场,北京写字楼的整体空置率在上半年升至11.5%,为八年来最高。根据世邦魏理仕发布的最新数据,今年上半年,上海优质写字楼市场的空置率升至18%,创下近10年来的新高。

一些城市甲级办公楼市场调整的核心原因可能是供给,而不是需求。中信证券认为。

高供应是空置率上升的主要原因,第四季度供应过剩将继续存在。

然而,就深圳而言,从需求方面来看,注册商户的增长率确实有放缓的迹象。2019年1月至6月,深圳新增注册商业实体233,827家,同比下降5.6%,其中企业131,349家,同比下降15.1%。数据来自深圳市市场监督管理局2019年1月至6月《深圳市商业实体登记统计分析报告》。

从供应方面来看,未来几年深圳写字楼的供应将继续增加。科利尔国际(Colliers International)指出,深圳甲级写字楼市场即将进入供过于求时期,新的供应量将在未来五年达到历史峰值。

第一太平洋戴维斯公司预测,2019年至2023年间,深圳将新增430万平方米的供应。在现有的办公商业用品中,前海是最大的。作为一个新兴的子市场,前海在未来五年将向市场新增约206.8万平方米的供应,占新增供应总量的48.1%。

为了促进前海写字楼市场的消化,深圳前海管理局今年6月出台了一项高额补贴政策。该政策为2019年和2020年返回的企业设定了梯度递减补贴标准。补贴将持续3年,单笔补贴最高可达3000万元。

据此,第一太平洋戴维斯(First Pacific Davis)认为,2019年,随着经济持续放缓,预计中小企业将面临挑战,在这种背景下,深圳写字楼市场的租金需求低迷,在新供应进入市场的影响下,供过于求将会继续。

这与科利尔国际的判断是一致的。报告显示,第三季度深圳写字楼新增供应面积比上季度有所减少,空置率趋于稳定。然而,“空缺率将在第四季度再次上升,并持续到2020年,这取决于计划的新供应的完成情况。”

对此,高力国际华南区董事总经理冯文光建议,符合条件的租户可以充分利用钱海的租金补贴来降低企业的运营成本,在当前的经济趋势下,业主应该尽可能多地锁定来自优质租户的长期租赁。

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